マンションの大規模修繕を検討する場合、施工にかかる費用は大きなポイントでしょう。

大規模修繕にはかなりの費用が必要となるため、新築時から予算を組むことが求められます。

しかし、どれほど計画的に予算を組んでいたとしても、費用が足りないなどのトラブルが起こる可能性は少なくありません。

そのため、可能な限り費用を抑えつつ、万一の備えをしておくことが大切です。

そこで今回は、マンションの大規模修繕にかかる費用や安く抑える方法、費用が足りない場合の対処法などについてご紹介いたします。

マンションの大規模修繕とは？

大規模修繕とは、経年に伴い劣化が生じたマンション本体や共用部を対象に、定期的に行う大がかりな修繕工事のことです。

施工の内容としては、主に仮設工事・下地補修工事・シーリング工事・塗装工事・防水工事・その他修繕工事が行われます。

ここでは、大規模修繕の必要性やタイミングについてご紹介いたします。

マンションの大規模修繕はなぜ必要？

マンションの大規模修繕を行う目的としては、主に2つが挙げられます。

1つ目は建物の劣化を防ぎ、安全を確保するという目的です。

紫外線や雨風の影響を受けて日々劣化が進んだ建物は、その状態のまま放置していると内部に雨水が浸入することがあります。

結果として、雨漏りや内部の鉄骨・コンクリートに破損が生じるのです。

さらに、その状態のまま放置していることで、建物の耐久性・耐震性は低下し、人が住むには危険を伴う状態にまでなり得るのです。

また、外壁材や屋根材の劣化が進んだ場合、ひび割れや剥がれなどの破損が生じることもあります。

破損が生じた外壁材や屋根材が落下し、下にいる歩行者に直撃するなどの大事故が起こることも考えられるでしょう。

大規模修繕を行うことは、このようなトラブル・事故を未然に防ぐことに繋がります。

2つ目の目的は、マンションの資産価値を守ることです。

劣化が生じたマンションを放置していると、外観の美しさが損なわれるばかりか、設備にもさまざまな不具合が生じます。

このような状態になった場合、マンションの価値は下がり、家賃の下落や空室率の上昇などの問題の原因となるでしょう。

大規模修繕を行うことで、マンションの快適性を保ち、資産価値を高めるといった効果が見込めます。

これらの理由により、大規模修繕は定期的に行われているのです。

大規模修繕のタイミング

マンションの大規模修繕は、施工を行った建物のおよそ70%において、12年〜15年周期で実施されているというデータがあります。

大規模修繕は、新築時から解体までの間に、おおよそ3回〜4回行われることが多いですが、回数が増えるほど修繕周期が短くなる傾向にあります。

これは、年数が経過すればするほど不具合が発生する頻度が高くなるためであると考えられるでしょう。

ただし、最近のマンションの場合、使用される材料や工法が一昔前と比べて進化しているため、15年や18年ほどの間隔で計画しているケースもあります。

そのため、大規模修繕はマンションの状況を考慮して適切なタイミングで行うことが大切です。

施工を検討する場合には、信頼できる業者に相談して大規模修繕のタイミングを決めることをおすすめします。

マンションの大規模修繕にかかる費用

マンションの大規模修繕は、施工回数ごとに費用の目安が異なります。

1回目の施工の場合には、おおよそ4,000万円〜6,000万円の費用が必要になるケースが多いとされています。

2回目の施工では6,000万円〜8,000万円、3回目以上の施工では6,000万円〜8,000万円となり、場合によっては1億円〜1億5,000万円の費用がかかることもあるのです。

これは年数が経過することで施工を行う箇所が増えることや、施工の規模が大きくなることにより、次第に金額が増えていくためと考えられます。

この金額はあくまでも目安となるため、施工の際には専門業者に相談して金額を確認しましょう。

大規模修繕費用が足りない場合の対処法

新築時から大規模修繕費用の計画を組んでいたとしても、物価の高騰やその他不測のトラブルによって費用が足りなくなるといったことが起こるかもしれません。

ここでは、このような状況になった際の対処法についてご紹介いたします。

一時金を徴収する

区分所有者すなわちマンションの各戸の所有者から、修繕積立金の不足分を一時金として徴収することで、足りない分を補うことが可能となります。

この方法は、金利がかからず、手早く不足分を補えるというメリットがあります。

しかし、一方で区分所有者に負担を強いることになり、場合によっては反対多数で否決される可能性がある点には注意しなければいけません。

修繕積立金を値上げする

毎月徴収している修繕積立金を値上げするといった方法により、足りない場合の対処が可能です。

区分所有者に負担を強いることとなりますが、一時金を徴収する場合と比べて一度にまとまった金額を徴収しないため、負担がやや軽減されるでしょう。

しかし、足りない金額の補填にはある程度の時間が必要になるため、急ぎの場合には不向きであるのが難点です。

金融機関から不足分を借りる

区分所有者からの徴収ではなく、金融機関から不足分を借り入れることも効果的な方法です。

この方法は、一時金の徴収や修繕積立金の値上げと比べて議決が通りやすいため、計画としては進めやすいといった特徴があります。

しかし、この方法を採用する場合には、金利が発生することや、返済のために将来的に修繕積立金の値上げを検討しなければいけなくなります。

工事内容の見直し・延期を検討する

全ての方法を検討した結果、どれも実行できなかった場合は工事内容の見直しや延期を検討しなければいけません。

例えば、工事内容を見直して最低限の施工だけを行うことで、費用を抑えられるかもしれません。

また、施工そのものを延期することで、修繕積立金が貯まって工事への準備ができるようになるでしょう。

ただし、工事内容を少なくすることや延期することにより、マンションの劣化が進むリスクを考えなければいけません。

劣化が進んだ場合、施工範囲が広くなり、費用が高額になる可能性もあるのです。

そのため、これらの方法はあまりおすすめできませんが、どうしても工事を実行できない場合の手段として覚えておきましょう。

大規模修繕費用を安く抑える方法

大規模修繕に必要な費用が足りない場合に備え、事前に費用を抑える方法を知っておくことが大切です。

可能な限り費用を抑えることで、施工の際のトラブルを未然に防ぐことに繋がります。

ここからは、大規模修繕に必要な費用を安く抑える方法についてご紹介いたします。

建物診断を行う

専門家に依頼することで建物の各箇所や過去の修繕履歴などを確認する建物診断は、大規模修繕の費用を安く抑えるために効果的な方法です。

なぜなら、建物診断で建物の健康状態をチェックすることで修繕が必要な箇所を正確に判断できるため、効率的に施工することが可能になるからです。

信頼できる業者に依頼する

信頼できる業者に相談することで、大規模修繕にかかる費用を安く抑えられる可能性もあります。

大規模修繕は施工箇所や施工内容が非常に多く、準備段階から施工まで2年以上かかる工事です。

そのため、見積もりや工事設計、施工プラン作成などにおいて、細かい箇所でコストカットのアドバイスをしてくれる業者であれば、少しずつ費用を抑えられるかもしれません。

また、施工実績が豊富な業者であれば、要望に対して柔軟に対応しつつ、最小限の予算で施工を行ってくれる可能性が高いといえるでしょう。

相見積もりを取る

大規模修繕を検討する場合、1社だけではなく複数の業者に相見積もりを取ることも費用を抑えるための効果的な方法です。

相見積もりを取ることで、それぞれの業者の金額や施工内容を比較検討できるため、施工に必要となる施工や費用相場が分かるはずです。

また、仮に見積もりを取った中に高額な費用を請求する悪徳業者が存在した場合でも、信頼できる業者の見積もりと比較検討することで悪徳業者であることに気づくことができれば、被害を受けるリスクを最小限にできるでしょう。

そのため、必ず複数業者から相見積もりを取り、内容を比較検討した上で依頼する業者を決定されることをおすすめします。

まとめ

マンションの大規模修繕には、かなりの費用が必要になるため新築時から綿密な計画を立てることが欠かせません。

しかし、近年は物価の高騰に伴う建築資材の値上がりなどにより、修繕積立金が不足するといったことが起こり得るのです。

このような事態に備えて、今から対策を講じる必要があります。

施工の費用を抑えつつ安心・安全な施工を行うためには、信頼できる業者を見つけておくことが大切です。

大規模修繕は失敗が許されないため、信頼できる業者と二人三脚で計画的に施工を進めていきましょう。