都心部や大型駅周辺を中心に建設されているビルは、高い収益性が見込める建物として知られています。

ビルの多くが鉄筋コンクリート造であるため、他の構造体の建物に比べて耐用年数が長いという魅力があります。

しかし、耐用年数が長いと言っても定期的にメンテナンスを行い、必要に応じて修繕工事を検討しなければいけません。

修繕工事を怠り、メンテナンスをせずに放置をしていると、さまざまな問題が起こりかねないからです。

このようなお悩みを持つビルオーナー様の中には、ビルの修繕工事をどのタイミングで行うべきか分からないという方も多いでしょう。

そこで今回は、ビルの修繕工事の中から外壁修繕工事に焦点を当てて、行うべきタイミングや、工事の流れなどについてご紹介いたします。

ビルの外壁修繕工事はなぜ必要？

ビルの外壁修繕工事を行う場合、相応の費用が必要になります。

ビルオーナー様としては少しでも出費を減らしたいと思うあまり、ついつい施工を後回しにしているといった方もいらっしゃるでしょう。

しかし、外壁修繕工事は定期的に行わなければいけない明確な理由があるのです。

ここでは、ビルの外壁修繕工事の必要性についてご紹介いたします。

建物を保護する

紫外線や雨風の影響によって劣化したビルの外壁からは、雨水が浸入することがあります。

内部に浸入した雨水が建物を支える鉄骨などを濡らすことで、そこからサビや腐食が発生することがあります。

最終的に、建物を支える力が弱くなり、耐久性や耐震性が大幅に下がるといった事態に発展することもあるのです。

建物内部にサビや腐食が発生したビルは、寿命が大幅に下がり、メンテナンスにかなりの費用が必要になります。

このようなトラブルを未然に防ぐためにも、外壁修繕工事を行い、建物を保護することが重要です。

美観を保つ

年数が経過したビルの外壁は、塗膜の色あせや剥がれなどが生じることが多々あります。

また、排気ガスの汚れ・空気中の塵や埃の付着・雨水の汚れ・カビの発生などにより、新築時と比べて清潔感が失われてしまうこともあります。

ビルそのものの清潔感が失われてしまうと、入居している企業や店舗のイメージが悪くなる可能性が高くなるでしょう。

そのため、ビルの外壁修繕を怠っていると、イメージの悪化を恐れた企業や飲食店が他のビルへの移転を検討してしまうかもしれません。

さらに、空室が生じたとしても、古びた外観のビルは入居が決まりにくい傾向にあるため、空室が埋まらないといった事態になる可能性もあるのです。

このような事態を防ぐためにも、外壁修繕工事を行い、建物の外観を美しく保つことが求められます。

安全を守る

年数が経過して劣化が進んだ外壁は、その状態を放置していると崩落事故が起こる可能性が高まります。

外壁が崩落した場合、ビルの下のいる通行人に外壁材が直撃して命に関わる大怪我を負わせてしまうといったことにもなりかねません。

実際に、修繕を怠った外壁が崩落し、残念ながら命を落としてしまったという痛ましい事故は過去に何度も起こっています。

このような事故が起こると取り返しがつかないため、定期的に修繕工事を行い、安全を守ることが欠かせません。

ビルの外壁修繕工事を行うタイミング

ビルの外壁修繕工事を検討する場合、どのタイミングで行うかは非常に重要なポイントです。

期間が長すぎるとさまざまな問題が起こり、反対に短すぎるとメンテナンス費用の負担が大きくなるでしょう。

そのため、適切なタイミングを知っておく必要があります。

ここでは、ビルの外壁修繕工事を行うタイミングについてご紹介いたします。

【新築】築10〜15年が経過したタイミング

一般的に、新築のビルは築10年〜15年が経過したタイミングで外壁修繕工事を行うのが適切なタイミングであるとされています。

ビルを所有している方は、このタイミングで外壁修繕以外のさまざまな修繕工事を同時に行う大規模修繕を計画されることが多いでしょう。

ただし、10年〜15年という基準が、あくまでも目安である点には注意が必要です。

ビルに採用している外壁材のグレードや耐用年数によって、修繕のタイミングは大きく異なるため、気になる場合には専門業者に相談してみることをおすすめします。

塗料の耐用年数が経過したとき

塗料の耐用年数が経過したときも、外壁修繕工事を行うタイミングです。

塗料は雨風や紫外線からビルの外壁を守る役割を担っているため、劣化して機能が失われた塗料をそのままにしているとトラブルに発展しかねません。

そのため、耐用年数が経過して機能が失われた段階で、早急に修繕する必要があるのです。

ただし、塗料にはいくつもの種類があり、それによって耐用年数が異なります。

自身が所有するビルで採用された塗料を把握し、耐用年数を確認しておくことをおすすめします。

外壁に劣化症状が見られる場合

常に紫外線や雨風の影響を受けるビルの外壁は、外壁材や塗料の寿命を迎える前に劣化症状が見られることがあります。

このような劣化症状が見られた場合、早急に修繕工事を行わなければいけません。

外壁の劣化症状とは、具体的に外壁材のひび割れや剥がれ、塗料の色褪せや膨れなどが挙げられます。

また、外壁を手で触った際に、白い粉が付着するチョーキング現象も要注意です。

これらの症状が見られるようであれば、専門業者に確認してもらいましょう。

【施工事例】ビルの外壁修繕工事の流れ

ビルの外壁修繕工事を行う場合、必要な手順を踏んで施工を進めていく必要があります。

その際に、どのような施工が行われるのかを知っておくことで、施工のイメージが湧きやすくなるでしょう。

ここでは、ビルの外壁修繕工事の流れをご紹介いたします。

1. 足場仮設工事

ビルの外壁修繕工事には、高所での作業が必要になるため、作業効率の向上と安全性の確保のために足場の設置を行います。

また、塗装を行うのであれば塗料が飛散しないように飛散防止シートを設置します。

2. 下地補修工事

ビルの外壁は、紫外線や雨風の影響でひび割れなどの破損が生じている可能性があります。

破損箇所の上から塗装を行っても効果が発揮されないため、外壁塗装前に状態を確認し、必要があれば補修を行います。

3. シーリング工事

ビルの内部への雨水の浸入を防ぐ役割を担っているシーリング材は、年数の経過に伴い破損や劣化が生じてくるものです。

外壁修繕工事の際には、シーリング材の状態を確認し、シーリング工事を行って外壁を万全な状態に保つことが欠かせません。

4. 外壁高圧水洗浄

ビルの表面には汚れが付着しているため、高圧水洗浄により、きれいにしなければいけません。

また、劣化した塗膜も高圧水洗浄で撤去できるため、この後に行われる外壁塗装工事の準備として必要不可欠な工程なのです。

5. 外壁塗装工事

ここまでの準備を終えたら、次は外壁塗装工事です。

外壁塗装を行うことでビルの美観を保ち、防水機能・断熱機能を取り戻す効果が見込めるでしょう。

機能については、外壁塗装工事で使用する塗料によって大きく異なります。

そのため、採用する塗料を事前に調べておくことをおすすめします。

6. 鉄部塗装・防水改修工事

外壁だけではなく、ビルの手すりや階段などの鉄部の塗装も必要になります。

鉄部への塗装を怠っていると、サビが発生するかもしれません。

また、発生したサビによって入居者の怪我やその他のトラブルに発展することがあるため、メンテナンスは欠かさずに行いましょう。

これに加えて、ビルの各所で防水改修工事を行う必要があります。

防水改修工事を行うことで、建物内部への浸水や雨漏りなどのトラブルを未然に防げます。

7. 足場解体・片付け・清掃

外壁修繕工事の施工が完了したら、最後に片付けです。

工事前に設置した足場を解体していきます。

これに加えて、飛散防止シートなどの仮設物の撤去、使用した部材の回収などの片付けを行います。

最後に現場をきれいに清掃して作業完了です。

まとめ

ビルの外壁修繕工事は、適切なタイミングで施工を進めることで建物を守る効果が得られます。

しかし、タイミングを誤ると余計な費用がかかったり、建物の寿命を縮めてしまったりなどにつながりかねません。

自身が所有するビルで何かしら問題が生じた際には、すぐに信頼できる専門業者に相談することをおすすめします。

迅速な対応を行って、建物の維持に努めましょう。