屋上防水工事の種類と選び方｜劣化のサイン・周期・工事の注意点を解説

屋上防水工事は、雨水の浸入を防ぎ、建物の下地や構造部分を守るために行います。屋上は雨や紫外線の影響を受け続けるため、目立つ不具合がなくても定期的な点検が必要です。

ただし、防水工事にはFRP防水、ウレタン防水、塩ビシート防水、アスファルト防水などがあり、適した工法は既存の防水層や屋上の使い方によって異なります。ひび割れ、はがれ、膨れ、雨漏りが見つかったときは、表面だけで判断せず、下地まで調査して対応範囲を決めることが大切です。

本記事では、屋上防水工事の種類と選び方、劣化のサイン、工事の流れ、足場の注意点を解説します。マンション管理組合の理事・修繕委員の方、ビルオーナーの方は、改修計画を検討する際にお役立てください。

屋上防水工事の目的

屋上防水工事の目的は、屋上から建物内へ雨水が入り込むのを防ぎ、下地や構造部分を保護することです。屋上は雨風や紫外線を直接受けるため、防水層やその表面を保護するトップコートが少しずつ劣化します。

防水層の不具合を放置すると、ひび割れや継ぎ目などから雨水が浸入する可能性があります。雨漏りが室内に現れる前に、下地側で水分の影響が進んでいる場合もあるため、屋上の状態を定期的に確認する必要があります。

防水工事では、傷んだ部分だけを補修するのか、トップコートを塗り替えるのか、防水層を改修するのかを調査結果から判断します。劣化の範囲が広い場合は、部分補修を繰り返すより、屋上全体の改修を検討したほうがよいこともあります。

屋上防水工事の種類と特徴

屋上防水工事の代表的な種類は、FRP防水、ウレタン防水、塩ビシート防水、アスファルト防水です。材料と施工方法が異なるため、形状への対応、施工時の注意点、仕上がりにも違いがあります。

工法名だけで決めず、既存の防水層、下地の状態、屋上の広さや形状を確認して比較します。ここでは、4工法の基本的な特徴を整理します。

FRP防水

FRP防水は、繊維強化プラスチック（ガラス繊維などで補強したプラスチック）のシートを施工面に敷き、樹脂を重ねて防水層をつくる工法です。防水層の表面には、紫外線から保護するトップコートを塗ります。

防水性と耐荷重性があり、塗膜の乾燥を待つ工程が比較的少ない点が特徴です。屋上だけでなく、ベランダやバルコニーにも使われます。

一方、適否は施工面の広さや形状、下地の状態によって変わります。FRP防水を候補にする場合は、下地を含めた現地調査を依頼してください。

ウレタン防水

ウレタン防水は、液体状のウレタン樹脂を施工面に複数回塗り、防水膜をつくる工法です。液体を塗って仕上げるため、立上り（床面から垂直に立ち上がる部分）や設備まわりなど、複雑な形状にも対応しやすい特徴があります。

既存防水層の状態によっては、撤去せずに重ねて施工できる場合があります。ただし、下地に水分が残っている、浮きや損傷があるといった場合は、下地処理や工法の検討が必要です。

塗膜の厚さや乾燥状態が仕上がりに関わるため、工程ごとの管理も欠かせません。完成後はトップコートの状態を点検し、必要に応じて塗り替えます。

塩ビシート防水

塩ビシート防水は、塩化ビニール製の防水シートを施工面に張る工法です。下地へ直接接着する密着工法と、固定ディスクなどを使う機械固定工法があります。

既成のシートを使うため、広い屋上を均一に仕上げやすい点が特徴です。一方で、シートの継ぎ目、端部、設備まわりの納まりが防水性に関わるため、細部まで確認する必要があります。

密着工法と機械固定工法のどちらが適するかは、既存防水層や下地の状態によって異なります。全面を一つの工法だけで納めず、端部などにウレタン防水を併用する場合もあります。機械固定工法の手順は機械固定工法の解説で紹介しています。

アスファルト防水

アスファルト防水は、アスファルトを含むルーフィングシート（防水用のシート）を重ねて防水層をつくる工法です。常温工法、トーチ工法、熱工法があり、熱を使うかどうかや材料の接着方法が異なります。

複数の層を重ねるため、防水性と耐久性を確保しやすく、マンションや学校などの広い屋上にも使われます。施工方法によって臭いや熱への対策が変わるため、建物の利用状況を踏まえた選定が必要です。

大田区大森のマンションでは、平場（屋上の平らな床面）と立上りに露出アスファルト防水の常温粘着工法、笠木部分にウレタン防水を施工しました。

施工事例：大田区大森分譲マンション 屋上防水改修工事
平場・立上りは露出アスファルト防水の常温粘着工法、笠木はウレタン防水で改修した事例です。施工前から完成までの流れを写真で紹介しています。
事例を見る

種類の比較表

種類	主な特徴	選ぶ際の確認点
FRP防水	樹脂と補強材で防水層をつくる	施工面の広さ・形状、下地
ウレタン防水	液体材料で複雑な形状にも対応しやすい	下地の水分、塗膜の厚さ、乾燥状態
塩ビシート防水	広い面を均一に仕上げやすい	継ぎ目、端部、固定方法
アスファルト防水	シートを重ねて防水層をつくる	施工方法、臭い・熱への対策

屋上防水全体の修繕周期の例は、国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」では12〜15年です。工法別の耐用年数を示す数字ではなく、おおよその目安であり、立地条件や劣化状況によって変わります。工法ごとの考え方は防水工事の耐用年数の解説をご覧ください。

屋上防水工事が必要なタイミング

屋上防水工事を検討するタイミングは、経過年数だけでは決められません。目で確認できる劣化症状と、専門業者による調査結果を合わせて判断します。

ひび割れ、はがれ、膨れ、雨漏りがある場合は、予定していた周期を待たずに調査を依頼してください。代表的な症状と対応の考え方は次のとおりです。

劣化症状	考えられる状態	対応
ひび割れ	トップコートまたは防水層が傷んでいる可能性	深さと範囲を調査し、塗り替えか補修・改修かを判断
はがれ	防水層の接着力が低下している可能性	浮きや下地の状態も確認して補修範囲を決定
膨れ	防水層の下に水分や空気がたまっている可能性	原因と範囲を確認し、適した工法で補修
雨漏り	雨水が建物内部へ浸入している可能性	浸入経路を調査し、防水層と影響箇所を補修

ひび割れがある場合

ひび割れを見つけたら、トップコート表面だけの症状か、防水層まで達しているかを確認します。表面の劣化であればトップコートの塗り替えで対応できる場合がありますが、防水層が傷んでいる場合は補修や改修が必要です。

見た目だけで深さを判断するのは難しいため、ひび割れの幅や長さ、周囲の浮き、雨水がたまる位置との関係も調査します。小さな症状でも広がる可能性があるため、早めに相談してください。

はがれや膨れがある場合

はがれは、防水層の接着力が低下している可能性を示します。膨れは、防水層の下に入り込んだ水分などの影響で生じる場合があります。

はがれた部分や膨れが破れた部分から雨水が入り込む可能性があるため、踏んだり切ったりせず、業者へ状態を伝えてください。症状が一部に見えても、周辺まで浮きが広がっている場合があり、調査後に補修範囲を決めます。

雨漏りが発生している場合

雨漏りが確認された場合は、できるだけ早く専門業者へ調査を依頼します。屋上の防水層だけでなく、立上り、笠木、ドレン（雨水を排水管へ流す部分）など、複数の箇所を確認する必要があります。

室内に現れた位置の真上が、雨水の浸入箇所とは限りません。水が下地や構造部分を伝って移動する可能性があるため、目に見える箇所だけを塞がず、浸入経路を調べて対応します。原因の整理には雨漏りの原因の解説もお役立てください。

周期の目安は12〜15年

国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」では、屋上防水の修繕周期の例を12〜15年としています。また、国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では、全体の約7割が12〜15年周期でした。

いずれも個別の建物にそのまま当てはまる年数ではありません。施工仕様、日当たり、排水状況、これまでの補修履歴によって劣化の進み方が変わるため、周期に近づいたら点検し、工事時期を調整します。

屋上防水工事の工法の選び方

屋上防水工事の工法は、単に耐久性や施工しやすさを比べるだけでなく、既存防水層との相性、下地の状態、屋上の使い方から選びます。調査前に工法を一つに決めると、必要な下地処理や端部の納まりを見落とす可能性があります。

既存の防水層と下地の状態で選ぶ

最初に確認するのは、現在の防水工法と、浮き・水分・ひび割れなどの下地の状態です。既存防水層を残して施工できる場合もあれば、傷んだ部分の撤去や補修が必要な場合もあります。

下地の状態が悪い屋上で、表面だけを新しくしても不具合が再発する可能性があります。現地調査では、防水層の種類と劣化範囲を確認し、下地処理を含めた仕様を比較してください。

屋上の使い方で選ぶ

点検以外で人が歩くか、設備が多いか、施工中も建物を利用するかによって適した工法は変わります。人の出入りがある屋上では、歩行する範囲や防水層を傷つけるおそれのある設備も確認します。

マンションやビルでは、工事中の臭い、音、資材の搬入経路も選定条件です。防水性能だけでなく、居住者や利用者への影響を含めて施工計画を比べます。

ドレン・立上り・笠木まわりも確認する

屋上の平場だけでなく、ドレン、立上り、笠木（屋上の壁などの上部を覆う部材）まわりも確認します。雨水が集まるドレンや、異なる部材が接する端部は、納まりに応じた施工が必要です。

既存ドレンの状態によっては、改修用ドレンの取付けを検討します。平場と端部で別の防水工法を組み合わせることもあるため、見積もりでは施工範囲と使用材料を場所ごとに確認すると比較しやすくなります。立上りの役割はパラペットの解説で確認できます。

屋上防水工事の流れと注意点

屋上防水工事は、調査、工法の選定、下地処理、防水層の施工、確認という順で進みます。足場の要否や居住者への周知は、着工前に整理しておく項目です。

調査から完了までの流れ

工事は、現地調査で劣化範囲と既存防水層を確認し、建物に合う仕様を決めてから進めます。一般的な流れは次のとおりです。

1. 屋上、ドレン、立上り、笠木などを調査する
2. 調査結果をもとに工法と施工範囲を決める
3. 居住者への周知、搬入経路、足場の要否を確認する
4. 清掃し、傷んだ下地を補修する
5. プライマー（下地と防水材の接着を助ける材料）を塗る
6. 選定した工法で防水層を施工する
7. 端部や仕上がりを確認し、必要な保護塗装を行う

工程は採用する工法や屋上の状態によって変わります。見積もりを比較するときは、「防水工事一式」だけでなく、下地補修、端部処理、付帯部分、確認方法まで記載されているかを見ると内容を把握しやすくなります。

足場の要否を確認する

屋上防水工事で足場が必要かどうかは、建物の形状、屋上端部の状態、資材の搬入方法、同時に行う工事によって異なります。屋上だけを施工する場合でも、安全な作業環境を確保できるかを事前に確認します。

足場を組まない施工が可能な建物もあります。大田区の賃貸マンションでは、笠木のないフラットな屋上を足場なしで施工するため、塩ビシート防水の機械固定工法と端部のウレタン防水を併用しました。

ただし、この事例をほかの建物へそのまま適用できるとは限りません。屋上への出入り、転落防止、荷揚げ、端部の納まりを現地で確認し、足場を設ける場合は、設置範囲や居住者の動線への影響も工程に反映します。

施工事例：大田区の賃貸マンション 屋上防水工事
下地の状態を踏まえて塩ビシート防水の機械固定工法を採用し、端部にはウレタン防水を併用しました。笠木のないフラットな屋上を足場なしで施工した事例です。
事例を見る

居住者への周知と臭い・騒音

マンションや稼働中のビルでは、工事の期間、作業時間、立入制限、臭い・騒音が生じる可能性を事前に周知します。資材の搬入や作業員の動線が共用部と重なる場合は、その時間帯も案内します。

臭いや音の出方は、工法と工程によって異なります。施工会社と管理組合・管理会社で周知内容と連絡窓口を決め、天候による工程変更を伝える方法も確認しておくと対応しやすくなります。

屋上の防水層を長持ちさせる方法

屋上の防水層を長持ちさせるには、雨水を滞留させないことと、表面の保護機能を保つことが基本です。点検時には、排水口だけでなく、防水層のひび割れや浮き、端部の状態も確認します。

排水溝をこまめに掃除する

ドレンや排水溝に落ち葉やごみがたまると、雨水が流れにくくなり、防水層の上に水が滞留する可能性があります。目視できるごみを取り除き、排水の妨げがない状態を保ちます。

清掃時に水たまり、ひび割れ、はがれ、膨れを見つけたら、場所と範囲がわかるように記録してください。無理に防水層を削ったり補修材を塗ったりせず、施工業者へ確認を依頼します。

トップコートを定期的に塗り替える

トップコートは、防水層の表面を紫外線などから保護する材料です。塗り替え時期は約3〜5年が目安ですが、使用材料や施工仕様によって異なります。詳しくはトップコートの解説をご確認ください。

色あせや表面の摩耗が見られたときは、塗り替えだけで対応できる状態か、防水層の補修も必要かを調べます。定期点検と適切な保護塗装により、防水層の劣化を抑えられる可能性があります。

屋上防水工事に関するよくある質問

屋上防水工事は何年ごとに必要ですか？

国土交通省のガイドラインでは、屋上防水の修繕周期の例は12〜15年です。ただし、おおよその目安であり、工法、立地条件、点検結果によって工事時期は異なります。

屋上防水工事に足場は必要ですか？

建物の形状、転落防止の方法、資材の搬入経路、同時に施工する範囲によって判断します。足場なしで施工した事例もありますが、すべての建物で可能とは限らないため、現地調査が必要です。

雨漏りがなくても工事は必要ですか？

雨漏りが室内に現れる前でも、防水層にひび割れ、浮き、はがれが生じている可能性があります。周期だけで工事を決めず、点検で防水層と下地の状態を確認してください。

トップコートだけ塗れば防水できますか？

トップコートは主に防水層を保護する材料です。防水層までひび割れている、はがれや膨れがある場合は、トップコートだけで対応できない可能性があるため、塗装前に調査します。

屋上防水工事の費用はどのように決まりますか？

施工面積だけでなく、既存防水層、下地補修、選ぶ工法、端部や付帯部分、足場の有無などで変わります。金額だけでなく、施工範囲と工程をそろえて見積もりを比べてください。費用の考え方は「屋上防水工事の費用相場」でも紹介しています。

工法はどのように比較すればよいですか？

既存防水層と下地の状態、屋上の使い方、ドレン・立上り・笠木の納まり、施工中の臭いや音を比較します。見積書では、下地補修、使用材料、施工範囲、端部処理が明記されているかも確認してください。

屋上防水工事は修工舎へご相談ください

屋上防水工事では、既存防水層と下地を調べ、劣化状況に合う工法と施工範囲を決めることが欠かせません。ひび割れ、はがれ、膨れ、雨漏りがある場合は、表面だけで判断せず、ドレンや立上り、笠木まわりも含めて確認します。

株式会社修工舎は、社長自ら現地を調査し、調査結果をもとに補修方法と施工計画をご提案します。見積もりでは、工法名だけでなく、下地補修や端部処理などの施工内容もわかりやすくお伝えします。

屋上の状態や工事時期を確認したい方は、修工舎の「無料診断調査」をご利用ください。建物の状態を確認したうえで、必要な工事をご案内します。

この記事の監修者｜株式会社修工舎
外壁修繕、防水工事、塗装工事、大規模修繕を手がける修繕工事会社です。建物の劣化状況を確認し、必要な補修方法と施工計画をご提案します。
株式会社修工舎のホームページを見る

※記事内の周期・費用は一般的な目安です。実際の工事内容は建物の状態により異なります。