マンションの長期修繕計画とは？目的や効果を高めるポイントを紹介

Q: マンションの長期修繕計画は作成する義務がありますか？

マンションの長期修繕計画を作成する義務はありません 。 ただし、作成していないと 将来的に資金不足のトラブルなどに直面する可能性が高まる でしょう。 また、住民から問い合わせがあった時に修繕積立金の根拠が示せないといった状況に陥る恐れもあります。

Q: マンションの長期修繕計画の作成費用はいくらですか？

マンションの長期修繕計画の作成費用は、無償の場合と有償の場合があります。 有償の場合の費用相場は以下のとおりです。 新規作成：50〜100万円程度 見直し：10〜50万円程度 また、管理会社に支払っている管理委託料に見直しの費用が含まれていることもあるため、事前に確認しておきましょう。

2025年7月19日

マンションは計画的に建物メンテナンスを行い、良好な住環境を維持するために長期修繕計画というものを作成して保管しています。

しかし、そのマンションの長期修繕計画のことがよくわからないという人も多いのではないでしょうか？

そこでこの記事では、マンションの長期修繕計画とは何か、その目的や効果を高めるポイントを解説します。

ぜひ最後までご覧ください。

この記事でわかること

マンションの長期修繕計画とは何か
主な工事箇所と周期
マンションの長期修繕計画の効果を高めるコツ

火災保険適用や補助金対応工事か知りたい方は下記よりご確認ください

そもそもマンションの長期修繕計画って何？

長期修繕計画は、マンションの共用部分のメンテナンスを計画的に行うために作成される書類です。

例えば、大規模修繕や定期点検の予定などを10〜20年の単位で計画します。

また、長期修繕計画はマンションごとに作成されます。

ほかのマンションの計画を参考にすることはあるかもしれません。

しかし、全く同じものでは効果が最大化しないため、そのマンションに適した計画を立案します。

マンションの長期修繕計画の目的とは

マンションの長期修繕計画の主な目的は、以下の3つです。

マンションの修繕をスムーズに進めるため
工事費用を把握するため
修繕積立金の金額の根拠を示すため

それぞれの詳細を見ていきましょう。

マンションの修繕をスムーズに進めるため

長期修繕計画作成の目的は、マンションの修繕をスムーズに進めることです。

戸建てであれば、所有者が好きなタイミングで希望する修繕を行えます。

しかし、マンションは多くの方と共有して使用しているため、戸建てほど自由に修繕を行えません。

例えば、共用部分に手を加えるときは理事会や管理組合総会の承認が必要で、個人が勝手に修理できないケースも珍しくありません。

このとき、事前に長期修繕計画を作成しておけば、全体像を共有できるため工事や手続きを円滑に進められます。

工事費用を把握するため

長期修繕計画は、将来発生するであろう工事費用を把握するためにも役立ちます。

例えば、12〜15年ほどの周期で行われる大規模修繕工事では数千万円〜数億円の費用がかかることがあります。

何の計画もなしにこのような工事を迎えれば、費用が足りない状況に陥ることもあるでしょう。

長期修繕計画を作成し、いつどの程度の費用がかかるのかを把握して、資金を計画的に準備していきます。

修繕積立金の金額の根拠を示すため

長期修繕計画は、修繕積立金の妥当性を示すためにも役立ちます。

先ほどもお伝えしたとおり、マンションの修繕工事には多くの費用がかかることも珍しくありません。

そのため、事前に修繕積立金でコツコツと資金を集めるのですが、その金額を適当に決定すれば住人から反感を買うでしょう。

そこで、長期修繕計画をもとに修繕積立金を決定します。

しっかりとした根拠があれば、修繕積立金の徴収に対する不満も軽減するでしょう。

マンションの長期修繕計画で考える主な工事箇所と周期

マンションの長期修繕計画を作成するうえで、主な工事箇所と周期の把握は必須です。

工事内容	周期
外壁塗装	4〜15年
防水工事	10〜15年
タイルの交換	10〜30年
配管設備	20〜25年
立体駐車場設備	15〜30年
ガス設備	25〜30年
エレベーター	20〜30年

長期修繕計画を作成する際は、周期をしっかり把握しておきましょう。

以下で実際の施工事例を2つ紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

施工事例のご紹介

屋上鉄部塗装・側溝修繕工事｜柏市の分譲マンション

千葉県柏市の分譲マンションにて、屋上鉄部塗装および外構側溝の修繕工事を行いました。

共用部の鉄部塗装工事については、理想的には4～6年程度の周期で全体的な修繕を行うことが望ましいとされています。ただし、鉄部の劣化の進行度は部位によって異なります。たとえば、雨にさらされるか否か、紫外線にどの程度曝されるかなど、設置環境によって大きく左右されます。特に屋上の鉄部は過酷な環境下にあるため、劣化の進行が早くなりがちです。

今回は、マンションの長期修繕計画における費用対効果を踏まえ、共用鉄部塗装の施工範囲を屋上のみに限定。その分、確保した予算を活用し、エントランス前のつまずきの原因となる外構側溝のガタつきなど、懸念箇所の修繕も併せて実施しました。

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施工事例のご紹介

屋上鉄部塗装・アスファルト防水・ウレタン防水工事｜板橋区の分譲マンション

屋上防水および鉄部の修繕工事の事例をご紹介します。

屋上防水は、施工仕様を問わず、原則として5年程度ごとに保護塗装を行うことで、防水層の期待耐用年数を延ばすことが可能です。

※参考: 塩ビシート防水にも保護塗装が可能です。また、ウレタン防水については、高耐候性トップコート（フッ素やシリコン樹脂を使用）を防水改修時に施すことで、保証期間（10年）中の保護塗装を省略することができます。

今回の物件（アスファルトシート防水＋ウレタン塗膜防水の複合工法）は、前回の防水工事から10年が経過し、メーカーや施工業者の保証が切れていました。そのため、下地の不良箇所を各所で補修したうえで保護塗装を実施しました。この工事により、次回の防水全面改修までのメンテナンスサイクルの延長に寄与できたと考えております。

また、屋上の鉄部は、廊下や外構の鉄部よりも風雨や紫外線にさらされるため、劣化速度が速く、より短いサイクルでの塗装施工が望まれます。今回は、防水層の保護塗装に合わせて屋上鉄部の塗装も実施しました。鉄部塗装を屋上のみで単独施工すると、施工面積が小さいために工事費用が割高になりがちです。しかし、防水層の保護塗装と同時に施工することで、経費を抑え、単独施工よりも安価に実施することが可能となりました。

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